经过一年的审议，槟城禁止寄宿家庭。 这是正确的举动吗？

去年，槟城州政府表示，将禁止短期出租房屋或寄宿家庭，以回应此类物业居民的投诉。 经过一年的意志 ​​- 他们不会 – 他们，槟城终于在 2023 年 5 月 25 日宣布将对 Airbnb 或 Booking.com 等短期出租住宿 (STR) 留在岛上的住宅单元。

槟城住房、地方政府、城乡规划委员会主席 Jagdeep Singh Deo 表示，将禁止在有地和高层建筑中“入住”短期出租房屋。 迪奥在接受《今日自由大马》采访时说：“无论人们喜欢与否，我们都会坚定地对待这一点。 住宅区是供居民使用的。 如果你正在度假，那就去酒店吧。”

对槟城酒店业的影响

亚洲旅游技术行业协会 (ATTIA) 常务董事 Chris Kerin 在接受 WiT 采访时表示，“我们对这一发展感到失望。 槟城真的错失了成为该地区短期租赁监管领先典范的机会。”

他补充说：“我们了解槟城指南背后的目标，并且实际上同意某种形式的监管总是谨慎的。 然而，实施全面禁令绝对属于监管的极端。 如果不进行成本效益分析，就很难证明如此严厉的反应是合理的，因为它有可能损害槟城的旅游业复苏。”

虽然槟城可能是马来西亚第一个有效限制寄宿家庭的州属，但它并不是该地区第一个实施严格指导方针的旅游热点。 例如，新加坡的规划法规定 政府组屋的物业租金必须至少为 6 个月，私人物业的物业租金必须至少为 3 个月。 此外，组屋单位不能出租给游客。 这样的指导方针为寄宿家庭经营者创造了一个极其狭窄的机会窗口。

在日本，2018 年宣布了一项法律，要求所有 Airbnb 房产都必须获得许可，迫使 Airbnb 暂停日本约 80% 的房源并取消数千个预订。

客观地说，很难说旅行者在多大程度上依赖寄宿家庭来使他们的旅行成功或维持预算。 正如旅游市场研究公司 Pear Anderson 的创始人 Hannah Pearson 所解释的那样，“如果回顾 2019 年，Airbnb 在第一季度售出 9100 万晚，约占全球住宿总数的 20%。 然而，这一比例差异很大，这取决于旅行者是谁——商务旅行者、家庭旅行者、数字游民等。游客寻找的是选择。”

“STAAH 对 2022 年预订渠道的研究表明，对于马来西亚旅行者首选的顶级 OTA，Airbnb 排在第 9 位 – 对于菲律宾，排名更高，第 7 位，因此寄宿家庭选择绝对是这里旅行者意识中的一个” ，汉娜补充道。

“不可否认，短租住宿 (STRA) 确实从较小的经济型酒店那里夺取了市场份额——特别是因为房东可能不需要遵守与持牌住宿供应商相同的严格规定，这可能会产生不公平的价格优势。 然而，STRA 仍然为目的地的经济做出贡献——通过参观当地景点、使用当地交通工具，甚至对于那些选择自助餐的旅行者来说——他们仍然需要从某个地方购买用品。”

规章制度

槟城岛市议会（MBPP）市长 Rajendran Anthony 强调，那些计划在白名单类别中提供 STR 的人必须首先获得其联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）的批准，并获得 75% 的“赞成”票年度股东大会上的其他居民。

还有一系列新费用，包括每单位 250 令吉至 500 令吉的年费，高达 250 令吉的新注册费，以及每单位 1,000 令吉至 3,000 令吉的一次性保证金。 该单位也必须在 MBPP 注册，并且业主必须提供马来西亚公司委员会的文件。

每个 STR 每年最多只能租用 180 天，每周租用时间也限制为 3 天。

对于度假者来说，这是一个相对较短的停留时间。

这适得其反吗？

针对槟城新的短期租赁指南，Airbnb 公共政策主管 Mich Goh 东南亚、印度、香港和台湾突出了最新的 Clearpath Strategies 调查（由 Airbnb 委托）。 值得注意的是，超过十分之七（74%）的受访槟城人表示，通过 Airbnb 出租房屋对他们的社区和居民产生了积极影响，并且还同意应该允许在过剩的空置公寓中进行短期出租住宿，解决财产过剩问题。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的统计数据，截至 2022 年底，槟城的悬空或未售出住宅产业数量在马来西亚排名第三，共有 3,593 个单位，价值 27.4 亿令吉。

克里斯解释说：“槟城的酒店已经几乎满负荷运转，2022 年 12 月的入住率接近 100%。” “通过限制短期租赁，槟城可能很快就会陷入住宿供应不足的困境，无法应对‘报复性旅行’浪潮。 由于没有足够的房间和潜在的酒店价格上涨，游客可以很容易地用槟城替代其他亚太地区的目的地。”

“槟城要在现阶段‘卷土重来’，政府必须认识到短期租赁是对传统住宿供应商的补充。 目标应该是确保提供多样化的住宿，以满足所有类型的旅客。 这将是发展现代旅游经济的务实方法。”

还有一种观点认为，这种严格的规定会对马来西亚联邦政府更广泛的举措产生反作用。

正如 Hannah 所阐述的那样，“马来西亚去年推出了数字游牧签证计划 DE Rantau，Airbnb 作为合作伙伴，并提出了建立枢纽的想法，包括在槟城。 与其完全禁止 STRA，不如实施最短停留时间仍然可以让这部分旅客找到合适的住宿。”

克里斯回应了这一观点，他说：“在短期内，现有的指导方针将对联邦政府的旅游业复苏计划（例如“访问马来西亚 2025”活动）产生反作用。 这也与政府在‘DE Rantau’计划下的数字游牧愿望背道而驰。”

找到一个甜蜜点

撤销禁令听起来不是一件容易的事，但如果寄宿家庭重新回到生态系统中，就可以赚钱，也可以利用旅游机会。

问题是，这个场景是否有一个让各方都满意的版本？

“很难找到一个好的方法来执行有关短期出租住宿的规定，”汉娜说。 “新加坡和巴塞罗那等目的地已经这样做，但对最短停留时间有限制，巴黎则强制规定一年内可以出租房产的总天数。 虽然这些限制可能会让游客和房东感到困惑，但它仍然为那些寻求住宿的长期逗留游客敞开了大门。”

据克里斯说， “可以做更多的工作来获得更广泛的利益相关者的意见，包括在现代旅游和共享经济中越来越多的创业槟城人。”

“短期租赁平台热衷于与政府合作，正面解决噪音和滋扰问题的根本原因。 这种方法在欧洲和美国的城市中行之有效，并平衡了所有相关方的福利。”

“我们最初提出了一项强制性行为准则，该准则将为主人和客人的行为设定最低标准，以解决噪音和滋扰问题。 这些标准对所有平台都是通用的，平台将负责协助政府监督和执行针对其主机的守则。

我们还提出了一个用于短期租赁的集中式数字注册系统，这将有助于使房东的注册和续订变得清晰和简单。 这将使槟城政府能够更好地了解短期租赁的数量和地理分布，这有助于为未来的旅游和土地使用规划提供信息。”

值得注意的是 该禁令不包括槟城大陆，槟城不像岛屿本身那样是旅游热点。 然而，根据 FMT（今日自由马来西亚），Seberang Perai 市议会预计也将追随该岛的脚步，监管 STR 并征收费用。